ЗНАЙ ВСЕ

Некоторые сдают нежилые помещения в аренду, другие – предлагают, а как это сделать юридически грамотно (как оформить договор, где регистрируют договор, как начисляются налоги)?

Форма договора аренды нежилого помещения в соответствии с ч. 1 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) должна быть всегда письменная.

Порядок заключения договора аренды нежилого помещения зависит от срока, на который вы желаете его заключить. В связи с этим возможны следующие варианты заключения договора аренды нежилого помещения:

– на срок более одного года;

– на срок менее 1 года;

– на неопределенный срок.

В случае если договор аренды нежилого помещения заключен на срок более 1 года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным именно с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 651 ГК РФ). Регистрацию осуществляют территориальные подразделения Федеральной регистрационной службы (далее – ФРС) по месту нахождения недвижимого имущества путем внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Федеральный закон о регистрации). С заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения может обратиться одна из сторон данного договора. В соответствии с ч. 2 ст. 13 Федерального закона о регистрации государственная регистрация договора аренды возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для регистрации данного договора в ФРС необходимо представлять сам договор аренды, поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади, а также правоустанавливающие документы лица, сдающего в аренду нежилое помещение (статья 26 Федерального закона о регистрации).

В случае заключения договора аренды на срок менее 1 года, регистрация данного договора в ФРС не осуществляется, а договор считается заключенным с момента его подписания сторонами (ч. 2 ст. 651 ГК РФ).

Если же срок договора аренды нежилого помещения в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и государственной регистрации также не подлежит. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив контрагента за 3 месяца (ст. 610 ГК РФ). При этом в договоре стороны вправе установить иной срок для предупреждения. Договор считается также заключенным на неопределенный срок и на него распространяются указанные правила в случае, если срок договора аренды истек, но ни одна из сторон не изъявила желание прекратить данный договор.

Как правило, вопросы возникают именно в связи с необходимостью государственной регистрации договора аренды, которую многие пытаются избежать. Классическая схема – заключить договор на 11 месяцев с последующей пролонгацией договора на тот же срок. В этом случае регистрировать договор не требуется.

Валерий Емельянов,
юридическая фирма

Правоотношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Платой по договору аренды являются арендные платежи, размер и периодичность которых устанавливается договором.

Арендные платежи являются доходом арендодателя и расходом арендатора. У арендодателя такие доходы подлежат включению в налоговую базу по налогу на прибыль (для организаций) и по налогу на доходы физических лиц (для физических лиц соответственно). Арендаторы могут учесть арендные платежи в составе расходов при исчислении налоговой базы по налогам на доходы. Так, организации, которые являются плательщиками налога на прибыль, учитывают арендные платежи в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (статья 264 НК РФ). Организации, применяющие специальный режим в виде упрощенной системы налогообложения с объектом налогообложения “доходы, уменьшенные на величину расходов”, также учитывают арендные платежи в составе расходов, уменьшающих налоговую базу (статья 346.16 НК РФ). Физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и уплачивающие налог на доходы физических лиц с предпринимательских доходов, могут учесть свои арендные платежи в составе профессиональных вычетов (статья 221 НК РФ). Аналогично могут поступить физические лица, получающие доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера.

Обращаем внимание, что передача имущественных прав (к которой по своей сути относится аренда) является объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость. Следовательно, организации и индивидуальные предприниматели, признаваемые в соответствии с Налоговым кодексом плательщиками налога на добавленную стоимость, обязаны начислять на сумму арендных платежей НДС, предъявлять их арендатору и выполнять иные обязанности плательщика налога на добавленную стоимость.

Применение договоров аренды, как правило, не затрагивает исчисление налога на имущество организаций. Указанный налог уплачивается исходя из имущества (основных средств), числящегося на балансе организации. Предоставление имущества в аренду не влечет перехода права собственности, а значит, арендуемые объекты остаются на балансе арендодателя и именно он уплачивает налог на имущество. Исключением из данной ситуации может быть применение договора финансовой аренды (лизинга), при котором стороны могут в договоре определить, на чьем балансе будет учитываться имущество.

Аналогичный порядок применяется и при исчислении налога на имущество физических лиц, который уплачивается физическими лицами, собственниками жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений

Договор аренды, который оформляется в трех экземплярах (по одному каждой из сторон) содержит: права и обязанности каждой из сторон, срок договора, сумму арендной платы, порядок расторжения договора, сведения об объекте недвижимости, паспортные данные обеих сторон, кроме этого, по желанию сторон есть пункт о дополнительных условиях. Вы можете ознакомиться с текстом договора аренды жилья и другими образцами и шаблонами договоров на нашем сайте.

по материалам интернет.
при написании была использована статья из интернет журнала Деловая пресса